Kalkulator punktów obniżających oprocentowanie
Zapłacenie procenta kwoty kredytu z góry kupuje niższe oprocentowanie na tak długo, jak długo trzymasz kredyt. To zakład o czas, a nie rabat: pieniądze wydajesz dziś, a wracają powoli. Kalkulator liczy punkt zwrotu i zestawia go z tym, jak długo realnie spodziewasz się trzymać hipotekę.
Twoje dane
Twój wynik
Wzór
Wyższa prowizja za niższą marżę to zakład o to, jak długo zostaniesz
W polskich realiach ten wybór ma zwykle postać pytania od doradcy: kredyt z prowizją i niższą marżą czy bez prowizji, ale z marżą wyższą. To dokładnie ta sama arytmetyka. Koszt jest pewny i natychmiastowy. Korzyść przychodzi po kilkadziesiąt złotych miesięcznie, przez cały okres kredytu. Punkt zwrotu to moment, w którym te kwoty zsumowały się do tego, co zapłaciłeś, a wszystko po nim jest zyskiem.
Dlatego uczciwe pytanie nigdy nie brzmi „czy warto zapłacić prowizję”, tylko „jak długo utrzymam ten kredyt”. Statystyczny kredytobiorca refinansuje albo sprzedaje mieszkanie znacznie przed końcem trzydziestoletniego okresu, a prowizja zapłacona przy założeniu trzydziestu lat zwraca się wtedy tylko częściowo.
Przeniesienie kredytu liczy się jak wyjście
Ludzie uwzględniają przeprowadzkę, a zapominają o refinansowaniu. Jeśli stopy spadną i przeniesiesz kredyt do innego banku, obniżka marży, za którą zapłaciłeś, kończy się w dniu spłaty starego kredytu, dokładnie tak, jakbyś sprzedał mieszkanie. Przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem bank nie może pobrać prowizji za wcześniejszą spłatę po trzech latach, więc bariera wyjścia jest niska — a to obniża wartość każdej opłaty poniesionej z góry.
Obniżka marży bywa mniejsza, niż się wydaje
To, ile marży kupuje jeden procent prowizji, ustala bank, a nie żadna reguła. Warto poprosić o konkretne liczby przy kilku wariantach, zanim cokolwiek założysz, bo punkt zwrotu przesuwa się z nimi bardzo mocno. Pole powyżej jest po to, żeby je zmieniać.
Uwaga na produkty dodatkowe
W polskich ofertach obniżka marży bywa warunkowana korzystaniem z konta z wpływami, karty kredytowej albo ubezpieczenia na życie kupionego u pośrednika banku. Koszt tych produktów potrafi zjeść całą obniżkę, a obowiązek ich utrzymania trwa zwykle kilka lat. Policz łączny koszt, a nie samą marżę, i sprawdź, co stanie się z oprocentowaniem, jeśli zrezygnujesz.
Co jeszcze mogłyby zrobić te pieniądze
Prowizja konkuruje z wkładem własnym i z poduszką finansową. Wyższy wkład potrafi zbić kredyt poniżej progu LTV, co obniża marżę na całym kredycie i znosi ubezpieczenie niskiego wkładu — często więcej niż jakakolwiek obniżka kupiona prowizją. Gotówka odłożona z boku nic nie kosztuje i można ją wydać na wszystko. Prowizja jest z tych trzech najmniej elastyczna i jako jedyna nieodwracalna.
Często zadawane pytania
Ile kosztuje obniżenie marży?
Zwykle wyraża się to jako prowizja liczona w procentach kwoty kredytu. Przy kredycie 500 000 zł jeden procent to 5 000 zł, płatne przy uruchomieniu, ponad wkład własny i pozostałe koszty.
O ile prowizja obniża oprocentowanie?
To ustala bank i nie ma tu żadnej reguły. Poproś o konkretne warianty i policz punkt zwrotu dla każdego z nich, zanim zdecydujesz.
Kiedy to zły pomysł?
Gdy możesz się przeprowadzić albo przenieść kredyt przed punktem zwrotu, gdy ta sama gotówka podniosłaby wkład własny ponad próg LTV, albo gdy zostawiłaby cię bez rezerwy. Pierwsze zdarza się najczęściej i najłatwiej je niedoszacować.
Czy prowizja to to samo co marża?
Nie. Prowizja to jednorazowa opłata za udzielenie kredytu, marża to stały narzut doliczany do wskaźnika przez cały okres. Obie podaje się w procentach, dlatego tak często się je myli.
Czy przy wcześniejszej spłacie odzyskam część prowizji?
Przy kredycie hipotecznym przepisy o proporcjonalnym zwrocie kosztów działają inaczej niż przy kredycie konsumenckim, a orzecznictwo w tej sprawie ewoluowało. Warto zapytać bank o zasady zwrotu przed podpisaniem umowy.