Kalkylator för räntenedsättning

Den här produkten finns knappt i Sverige

Innan du fyller i något är det värt att veta att att köpa ner räntan mot en engångsavgift — det som på engelska kallas discount points — inte är ett vanligt svenskt bolåneupplägg. Svenska banker tar normalt ut en uppläggningsavgift som är liten och fast, och sätter sedan räntan individuellt. Kalkylatorn beskriver därför främst utländska lån, eller de fall där en långivare faktiskt erbjuder ett sådant byte.

Det motsvarande valet i Sverige ser annorlunda ut, och det är faktiskt mer värt: ränterabatten är förhandlingsbar och kostar dig ingenting. Nästan ingen betalar bankens listränta. Den faktiska räntan sätts utifrån belåningsgrad, hur mycket av din ekonomi du har hos banken, och hur trovärdigt du kan flytta lånet. Att ta in ett skriftligt bud från en konkurrent och visa det för din bank är den billigaste räntesänkning som finns — ingen engångskostnad, ingen break-even att räkna på.

Vadslagningen om tid gäller ändå

Logiken i kalkylatorn är fortfarande värd att förstå, eftersom den återkommer i varje upplägg där du betalar något i förväg för en lägre löpande kostnad. Kostnaden är säker och omedelbar. Nyttan kommer några hundralappar i taget varje månad, så länge lånet finns kvar. Break-even är helt enkelt den punkt där de hundralapparna summerat till vad du betalade, och allt därefter är vinst.

Att flytta lånet räknas som att lämna

Folk räknar med att de kan flytta, men glömmer att de kan byta bank. Vid rörlig ränta får ingen ränteskillnadsersättning tas ut och pantbreven följer fastigheten, så tröskeln för att flytta ett svenskt bolån är mycket låg. Det gör varje förskottsbetalning för en lägre ränta till en sämre affär här än i länder med höga omläggningskostnader — du kommer sannolikt att lämna lånet innan avgiften hunnit tjänas in.

Det svenska alternativet: bunden ränta

Den avvägning som faktiskt möter en svensk låntagare är rörlig mot bunden ränta. Bunden ränta kostar normalt något mer och köper förutsägbarhet under bindningstiden. Priset är inte en avgift utan flexibilitet: löser du ett bundet lån i förtid kan banken ta ut ränteskillnadsersättning, och den kan bli betydande om marknadsräntan fallit. Det är samma sorts vadslagning om tid, med en annan sorts kostnad.

Vad pengarna annars kunde göra

En engångsavgift konkurrerar med kontantinsatsen och med bufferten. En större kontantinsats som tar dig under 70 procents belåningsgrad halverar amorteringskravet och ger normalt en bättre ränta ändå — det är oftast en betydligt större månadseffekt än vad någon nedköpt ränta ger. Kontanter du behåller kostar ingenting och kan användas till vad som helst.