Calculateur de rachat de taux

Ce produit n’existe pratiquement pas en France

Avant de saisir quoi que ce soit, il faut savoir que le rachat de taux contre une commission à la souscription — les discount points anglo-saxons — n’est pas un montage courant du crédit immobilier français. Les banques françaises facturent des frais de dossier modestes et fixent ensuite le taux au cas par cas. Le calculateur décrit donc surtout des prêts étrangers, ou les rares cas où un établissement propose réellement cet arbitrage.

L’équivalent français est différent, et il vaut nettement mieux : le taux se négocie, et cela ne coûte rien. Presque personne ne paie le taux affiché en vitrine. Le taux réellement consenti dépend de l’apport, de la domiciliation des revenus, de la qualité du dossier et de votre crédibilité à aller voir ailleurs. Faire chiffrer une offre concurrente et la présenter à votre banque est la baisse de taux la moins chère qui existe — aucune commission, aucun point mort à atteindre.

Le vrai levier français : l’assurance emprunteur

Si vous cherchez où récupérer plusieurs milliers d’euros sur un crédit immobilier, ce n’est pas dans un rachat de taux, c’est dans l’assurance. Elle représente une part considérable du coût total, et sur les profils plus âgés elle peut dépasser les intérêts eux-mêmes. La loi Lemoine permet d’en changer à tout moment, sans frais et sans attendre de date anniversaire, dès lors que les garanties du nouveau contrat sont équivalentes.

C’est exactement l’inverse d’un pari sur le temps : le gain est immédiat, il n’y a rien à avancer, et donc aucun risque de partir avant d’avoir amorti quoi que ce soit.

Le raisonnement du point mort reste utile

La logique du calculateur vaut pour tout montage où l’on avance une somme contre une charge courante allégée. Le coût est certain et immédiat. Le bénéfice arrive quelques dizaines d’euros à la fois, chaque mois, tant que le prêt existe. Le point mort est le moment où ces sommes ont rattrapé ce que vous avez payé, et tout ce qui suit est du gain.

Racheter son prêt compte comme partir

On anticipe le déménagement, on oublie le rachat de crédit. Si les taux baissent et que vous faites racheter le prêt par une autre banque, tout avantage payé d’avance s’arrête le jour du remboursement de l’ancien crédit, exactement comme si vous aviez vendu. L’indemnité de remboursement anticipé étant plafonnée par la loi à six mois d’intérêts sans excéder trois pour cent du capital restant dû, la barrière de sortie est faible — ce qui dévalue mécaniquement toute somme avancée à la souscription.

Ce que cet argent pourrait faire d’autre

Une somme avancée entre en concurrence avec l’apport et avec l’épargne de précaution. Un apport plus élevé améliore directement le taux proposé, réduit le capital assuré et abaisse le taux d’endettement — ce qui compte doublement compte tenu du plafond réglementaire de 35 %. L’épargne conservée ne coûte rien et reste disponible pour n’importe quoi.