Kosten-koperberekening
De eigen inbreng is het getal waar iedereen voor spaart. Het is niet het getal dat je op de dag zelf nodig hebt. Kosten van de geldverstrekker, notaris- en overdrachtskosten, keuringen en enkele maanden belasting en verzekering vooruit komen daar bovenop, en dat is routineus twee tot vijf procent van de prijs. Dit rekent het volledige bedrag uit.
Uw gegevens
Uw resultaat
Formule
Twee verschillende soorten geld
Alles op een afrekening valt in een van twee groepen, en die verwarren is wat het totaal willekeurig doet aanvoelen.
Kosten zijn wat je betaalt om de transactie te laten plaatsvinden: de afsluitprovisie van de geldverstrekker, de taxatie, het onderzoek naar de eigendomstitel en de inschrijving van de akte. Dat geld is uitgegeven. In Nederland vallen hier ook de overdrachtsbelasting en de notaris onder, samen bekend als kosten koper.
Vooruitbetaalde posten zijn je eigen geld, vroeger geïnd. De geldverstrekker wil een paar maanden onroerendezaakbelasting en opstalverzekering vooruit hebben voordat de eerste rekening komt. Die bedragen had je toch betaald; je betaalt ze eerder. Daarom is het aantal vooruit geïnde maanden hier een apart veld — het verschuift het totaal aanzienlijk zonder dat de woning meer kost.
Waarom afsluitkosten een deel van de lening zijn en notariskosten een deel van de prijs
De afsluitprovisie vergoedt het opstellen van de lening en schaalt dus met de lening. Kosten rond de eigendomsoverdracht hangen samen met wat de woning opbracht en schalen dus met de prijs. Een hogere eigen inbreng verkleint daarom de afsluitkosten en laat de overdrachtskosten ongemoeid.
De vuistregel, en waar ze faalt
Twee tot vijf procent van de koopprijs is het gebruikelijke bereik. Het is een redelijk startpunt en een slechte begroting. De spreiding komt vooral van de vooruitbetaalde posten: een woning in een gebied met hoge lokale lasten waar een heel jaar vooruit wordt geïnd, komt tegen de bovenkant uit, terwijl dezelfde prijs met drie maanden vooruit aan de onderkant landt.
Waarover valt te onderhandelen
Over meer dan de meeste kopers aannemen. Afsluitkosten zijn een tarief van de geldverstrekker en daar concurreren aanbieders op — een offerte bij een tweede partij is het goedkoopste drukmiddel dat er is. In sommige markten kan de verkoper meebetalen aan de kosten, en dat is de moeite waard om expliciet in het bod te benoemen. Taxatie- en inschrijvingskosten liggen praktisch vast, en de overdrachtsbelasting is wettelijk bepaald.
Wat hier niet in zit
Verhuiskosten, directe reparaties en de inrichting waar niemand voor begroot. Is het bedrag hierboven precies wat je hebt, dan heb je niet genoeg.
Veelgestelde vragen
Hoe hoog zijn deze kosten doorgaans?
Meestal twee tot vijf procent van de koopprijs, bovenop de eigen inbreng. Het bereik is breed, vooral door hoeveel maanden belasting en verzekering de geldverstrekker vooruit int.
Staan ze los van de eigen inbreng?
Ja. De eigen inbreng verlaagt wat je leent; deze kosten betalen de transactie en vullen de vooruitbetaalde posten. Je hebt beide op de dag zelf nodig, en daarom telt het bedrag hierboven ze bij elkaar op.
Kunnen ze worden meegefinancierd?
Soms, afhankelijk van de leenvorm en of de taxatie het draagt. In Nederland is de leencapaciteit gebonden aan honderd procent van de woningwaarde, waardoor kosten koper in de praktijk uit eigen middelen moeten komen.
Kan de verkoper ze betalen?
In sommige markten wel, tot een grens die de leenvorm stelt. Het wordt als onderdeel van het bod onderhandeld en is in een trage markt een van de haalbaardere concessies.
Waarom blijft mijn schatting veranderen?
De eerste opgave komt vroeg en wordt verfijnd naarmate de taxatie, het titelonderzoek en de belastingcijfers binnenkomen. De definitieve nota van afrekening, die je vlak voor het tekenen krijgt, is degene die je regel voor regel tegen de schatting moet leggen.