Calcolatore dell'affitto sostenibile
Ci sono due limiti a quanto puoi affittare e non coincidono. Uno è quello che accetterà il proprietario, un multiplo fisso del reddito. L’altro è quello che ti lascia abbastanza per vivere. Qui trovi entrambi, perché il primo è quasi sempre più alto.
I dati
Il risultato
Formula
Il criterio abituale: tre volte il canone
In Italia i proprietari chiedono di norma un reddito netto mensile pari ad almeno tre volte il canone, e nelle città a maggiore tensione abitativa spesso quattro. Nessuna norma impone quella soglia: è prassi di mercato. È invece disciplinato che cosa può essere richiesto a garanzia, e su questo conviene conoscere i propri diritti.
Il deposito cauzionale ha un tetto e produce interessi
La legge sulle locazioni abitative stabilisce che il deposito cauzionale non può superare le tre mensilità di canone. E prevede una regola che quasi nessuno applica: il deposito è produttivo di interessi legali, che devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno di locazione, non alla riconsegna. Su un contratto pluriennale è una somma modesta ma dovuta, e il conduttore può richiederla.
Il deposito va restituito alla riconsegna dell’immobile; il proprietario può trattenerne una parte solo per danni effettivi documentati, non per l’usura normale. Un verbale di consegna con fotografie all’ingresso è lo strumento che rende quella distinzione dimostrabile.
La registrazione del contratto non è un dettaglio
È l’elemento che più protegge il conduttore in Italia. Il contratto di locazione deve essere registrato entro trenta giorni, e la registrazione è a carico di entrambe le parti ma nella pratica la esegue il proprietario. Un contratto non registrato è nullo, e la nullità può essere fatta valere dal conduttore, che in tal caso può ottenere la riconduzione del rapporto a condizioni di legge.
Verifica quindi che il contratto sia registrato e chiedi copia della ricevuta. Un affitto in nero non è un vantaggio per chi affitta: lo espone a un rapporto privo di tutele, senza data certa e senza possibilità di far valere il canone pattuito.
Canone libero o canone concordato
Sono due regimi distinti e la differenza conta. Il canone libero ha durata quattro anni più quattro di rinnovo e il canone è liberamente determinato dalle parti. Il canone concordato ha durata tre anni più due e il canone è contenuto entro i valori fissati dagli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini.
Il concordato costa meno di canone e dà al conduttore una detrazione IRPEF più favorevole; al proprietario conviene perché consente un’aliquota ridotta sulla cedolare secca e riduzioni sull’IMU nei comuni ad alta tensione abitativa. È quindi un regime in cui entrambe le parti hanno un interesse, ed è disponibile solo nei comuni in cui gli accordi territoriali esistono: vale la pena chiedere se sia praticabile.
Il canone non è il costo dell’abitazione
Verifica cosa comprendono le spese. Le spese condominiali ordinarie sono a carico del conduttore secondo una ripartizione stabilita per legge e per prassi, mentre quelle straordinarie restano al proprietario. Riscaldamento centralizzato, acqua e portierato cambiano molto il conto finale, e due annunci con lo stesso canone possono non essere confrontabili.
Che cosa alza il tuo tetto
Condividere è la leva maggiore, di norma tra il trentacinque e il quarantacinque per cento. Poi: cercare fuori dalle zone più richieste, valutare un contratto a canone concordato dove esiste, o spostarsi fuori dal periodo di inizio delle lezioni nelle città universitarie. Verifica anche le detrazioni per canoni di locazione previste per determinate fasce di reddito e per i giovani, che riducono l’imposta e quindi il costo effettivo.
Domande frequenti
Quale canone posso permettermi?
Il limite tradizionale è il 30 % del reddito lordo. In Italia i proprietari lo formulano come un reddito netto pari ad almeno tre volte il canone, quattro nelle città più tese.
Quanto deposito cauzionale possono chiedermi?
Non più di tre mensilità di canone. Il deposito è inoltre produttivo di interessi legali, che vanno corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno di locazione.
Che succede se il contratto non è registrato?
È nullo, e la nullità può essere fatta valere dal conduttore, che può ottenere la riconduzione del rapporto a condizioni di legge. Chiedi sempre copia della ricevuta di registrazione.
Meglio canone libero o concordato?
Il concordato ha canone contenuto entro accordi territoriali e dà al conduttore una detrazione più favorevole, mentre al proprietario conviene fiscalmente. È disponibile solo dove esistono gli accordi territoriali.
Quali spese sono a mio carico?
Le spese condominiali ordinarie secondo la ripartizione di legge e di prassi; quelle straordinarie restano al proprietario. Verifica cosa comprendono, perché riscaldamento e portierato cambiano molto il totale.