Beregner for gældsfaktor
Gældsfaktoren er det første tal en kreditsagsbehandler beregner, og den mest almindelige grund til at en ellers stærk ansøgning afvises. Den ignorerer din opsparing, dine aktiver og din betalingshistorik fuldstændigt og stiller ét spørgsmål: hvor stor en andel af din indkomst er allerede bundet, før det nye lån lægges oveni?
Dine tal
Dit resultat
Formel
De to faktorer, og hvilken der bider
Långivere beregner to. Boligfaktoren er bolig alene mod bruttoindkomsten; den samlede faktor lægger alle andre månedlige forpligtelser oveni. Den konventionelle tommelfingerregel er 28 procent på bolig og 36 procent samlet, og det bredt anvendte loft er 43 procent samlet. Nogle ordninger strækker længere, men 43 er det tal, det er værd at planlægge efter.
For de fleste ansøgere er det den samlede faktor der afgør udfaldet, og som regel er det én bestemt post inde i den der gør skaden: en bilydelse.
En bilydelse koster mere end en bil
Fordi faktoren er en andel, koster en bilydelse på 4.000 kroner ikke bare 4.000. Ved 6,5 procent i rente fjerner den groft regnet 600.000 kroner af din låneramme. Folk finansierer rutinemæssigt en bil et par måneder før de søger boliglån og opdager, at den bolig de ville have, ikke længere er tilgængelig for dem. Skal der søges boliglån, så rør ikke ved din gældsprofil i mindst seks måneder forinden.
Hvad der tæller med, og hvad der ikke gør
Långivere tæller forpligtelser der fremgår af registre eller en retlig afgørelse: låneydelser, minimumsydelser på kreditkort, børnebidrag, ægtefællebidrag. De tæller ikke forbrug, dagligvarer, forsikringspræmier uden for boligen, telefonregninger eller børnepasning, uanset hvor store de er. Det er værd at vide begge veje - en husholdning kan kvalificere sig komfortabelt på papiret og være reelt presset, fordi de udgifter der faktisk forbruger indkomsten, er usynlige for beregningen.
Bemærk også, at kreditkort tælles med deres minimumsydelse. At betale et kort fuldt ud hver måned fjerner det ikke; minimumsydelsen på den indberettede saldo tæller stadig. At betale saldoen ned inden opgørelsesdatoen gør.
Bruttoindkomst, og hvad der tæller som indkomst
Faktoren bruger bruttoløn, hvilket smigrer den i forhold til hvordan pengene faktisk føles. Selvstændige vurderes på overskud efter omkostninger, typisk gennemsnitligt over to år, hvilket som regel giver et meget lavere tal end omsætningen. Bonus og overarbejde kræver som regel to års historik, før en långiver overhovedet tæller det med.
At forbedre faktoren
Kun to ting flytter den: mindre gæld eller mere indkomst, og gæld flytter hurtigst. At indfri et lille lån helt slår at nedbringe flere store, fordi faktoren tæller månedlige ydelser frem for restgæld - et lån på 30.000 med en ydelse på 3.000 gør mere skade end et lån på 300.000 med en ydelse på 2.000. Betal af efter ydelsens størrelse, ikke efter restgælden, når et boliglån er målet.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er en god gældsfaktor?
Under 36 procent er komfortabelt, og 43 procent er det sædvanlige loft for boliglån. Under 28 procent giver reel fleksibilitet.
Bruger gældsfaktoren brutto- eller nettoindkomst?
Brutto, før skat. Det får faktoren til at se bedre ud, end dit faktiske budget føles, hvilket er værd at huske når en långiver siger, at du har råd til noget.
Tæller forbrug og dagligvarer med?
Nej. Kun forpligtelser i registre eller pålagt af en domstol. Derfor er det at kvalificere sig og det at have råd ikke det samme.
Hvor meget påvirker en bilydelse mit boliglån?
En ydelse på 4.000 kroner fjerner groft regnet 600.000 kroner af lånerammen ved nuværende renter. Det er som regel den enkeltstørste begrænsning på, hvor meget bolig nogen kan købe.
Kan jeg få boliglån med en høj gældsfaktor?
Over 43 procent bliver det markant sværere, men det kan lade sig gøre med stor opsparing, stor udbetaling eller en stærk betalingshistorik.