Calculadora de amortización anticipada
Una amortización anticipada es distinta de casi cualquier otro uso del dinero: se aplica íntegra al capital y elimina cada mes futuro de intereses sobre esa cantidad. Aquí se ve qué compra una amortización determinada en años y en intereses, y cuánto tendría que rendir ese mismo dinero en otro sitio para superarla.
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Fórmula
Por qué amortizar vale más de lo que parece
Una cuota normal está dividida: parte intereses, parte capital. Una amortización anticipada no se divide en absoluto. Cada euro va al capital, y como los intereses se calculan cada mes sobre el capital pendiente, ese euro deja de generar intereses durante todos los meses que queden. Al principio de una hipoteca, con el capital alto y el plazo largo, una sola amortización puede eliminar dos o tres veces su propio importe en intereses futuros.
Por eso también el efecto se reduce a medida que la hipoteca avanza. Los mismos 200 euros al mes en el año veinte rinden muy poco, porque ya queda poco interés que eliminar.
Reducir cuota o reducir plazo
Es la pregunta que hará el banco en cada amortización parcial, y la elección importa mucho. Reducir plazo manteniendo la cuota captura todo el ahorro de intereses. Reducir cuota manteniendo el plazo alivia la tesorería mensual y ahorra bastante menos, porque los intereses siguen corriendo durante los mismos años.
Si la cuota actual no supone un problema, pide expresamente reducción de plazo. Algunas entidades aplican por defecto la reducción de cuota, que es la opción que más les conviene, y no siempre lo advierten.
El rendimiento es cierto y equivale a tu tipo
El dinero amortizado en una hipoteca al 3 % te rinde un 3 %, sin riesgo y sin tributación, porque son intereses que no vas a pagar. Y aquí hay un matiz español relevante: la deducción por inversión en vivienda habitual quedó suprimida para las adquisiciones realizadas a partir de 2013. Quien compró antes y venía aplicándola conserva el régimen transitorio — y para esas personas amortizar sigue teniendo un incentivo fiscal adicional, hasta el límite de base de deducción establecido.
Para quien compró después, no hay deducción alguna, de modo que el tipo nominal es directamente el rendimiento real de amortizar. La comparación es entonces limpia: un porcentaje cierto y libre de impuestos frente a un rendimiento incierto que además tributará en la base del ahorro.
No amortices antes de eliminar la deuda cara
La hipoteca es casi con seguridad tu deuda más barata. Una tarjeta revolving o un préstamo personal hacen que amortizar hipoteca sea el orden equivocado. Elimina eso primero, mantén intacto el fondo de emergencia y solo entonces empieza con la hipoteca — el dinero metido en una vivienda es muy difícil de recuperar en un apuro.
Cuándo amortizar sale gratis
Las comisiones por amortización anticipada están limitadas por ley desde 2019 y no pueden superar la pérdida financiera real del banco. En préstamos a tipo variable, el tope es del 0,25 % durante los tres primeros años o del 0,15 % durante los cinco primeros según lo pactado, y cero después. En tipo fijo, un 2 % durante los diez primeros años y un 1,5 % en adelante. Muchas hipotecas recientes no aplican comisión alguna, pero conviene comprobar la escritura antes de transferir una cantidad importante.
Preguntas frecuentes
¿Merece la pena amortizar hipoteca anticipadamente?
Ofrece un rendimiento cierto igual a tu tipo de interés y sin tributación. Hazlo después de eliminar deudas más caras y de tener el fondo de emergencia.
¿Reducir cuota o reducir plazo?
Reducir plazo captura todo el ahorro de intereses; reducir cuota alivia la tesorería y ahorra bastante menos. Pídelo expresamente, porque algunas entidades aplican la reducción de cuota por defecto.
¿Puedo desgravar por la hipoteca?
Solo si adquiriste la vivienda antes de 2013 y venías aplicando la deducción, en cuyo caso conservas el régimen transitorio. Para adquisiciones posteriores no existe deducción estatal.
¿Cobra comisión el banco por amortizar?
Está limitada por ley y nunca puede superar la pérdida financiera real del banco. En tipo variable el tope es del 0,25 % los tres primeros años o del 0,15 % los cinco primeros, y cero después.
¿Amortizar o invertir?
Amortizar da un rendimiento cierto igual al tipo y libre de impuestos; invertir uno esperado mayor pero incierto y que tributará en la base del ahorro. Con tipos hipotecarios bajos, invertir suele ganar.