Calcolatore di estinzione anticipata
Un’estinzione parziale su un mutuo è diversa da quasi ogni altro impiego del denaro: si imputa interamente al capitale e cancella ogni mese futuro di interessi su quella somma. Qui vedi cosa compra un dato versamento in anni e in interessi.
I dati
Il risultato
Formula
Perché estinguere in anticipo vale più di quanto sembri
Una rata ordinaria è divisa: parte interessi, parte capitale. Un versamento aggiuntivo non è diviso affatto. Ogni euro va sul capitale, e poiché gli interessi si calcolano ogni mese sul debito residuo, quell’euro smette di produrre interessi per tutti i mesi rimanenti. All’inizio di un mutuo, con capitale alto e durata lunga, un solo versamento può cancellare due o tre volte il proprio importo in interessi futuri.
È anche il motivo per cui l’effetto si riduce con l’avanzare del piano. Gli stessi 200 euro al mese al ventesimo anno rendono poco, perché resta poco interesse da cancellare.
In Italia non c’è penale, ma c’è la detrazione da considerare
Due elementi rendono il conto italiano diverso da quello di altri paesi, e vanno in direzioni opposte.
Il primo è a tuo favore: sui mutui per l’acquisto dell’abitazione stipulati dopo il 2007 non è dovuta alcuna penale di estinzione anticipata, totale o parziale. Puoi versare quando vuoi, nell’importo che vuoi, senza costi. È una libertà che in molti ordinamenti non esiste.
Il secondo va nell’altra direzione: gli interessi passivi sul mutuo per l’abitazione principale danno diritto a una detrazione IRPEF del 19 % entro un tetto annuo di interessi. Estinguendo riduci gli interessi, e quindi anche la detrazione. Finché resti entro quel tetto, il rendimento reale dell’estinzione non è il tasso nominale ma circa l’81 % di esso. Su un mutuo al 3,5 % il rendimento effettivo è intorno al 2,8 %.
Superato il tetto di interessi, la detrazione non cresce più e il ragionamento torna semplice: da lì in poi ogni euro di interesse risparmiato vale il tasso pieno.
Ridurre la rata o ridurre la durata
È la domanda che la banca porrà a ogni versamento parziale, e la scelta pesa. Ridurre la durata mantenendo la rata cattura tutto il risparmio di interessi. Ridurre la rata mantenendo la durata dà sollievo immediato di liquidità e risparmia molto meno. Se la rata attuale non è un problema, chiedi espressamente la riduzione della durata: alcune banche applicano di default la riduzione della rata.
Non estinguere prima di aver eliminato il debito caro
Il mutuo è quasi certamente il tuo debito meno costoso, e ancora di più dopo la detrazione. Una carta revolving o un prestito personale rendono l’estinzione anticipata del mutuo l’ordine sbagliato. Elimina quelli prima, tieni intatto il fondo di emergenza, e solo poi affronta il mutuo — il denaro immesso in una casa è molto difficile da recuperare in un momento difficile.
Domande frequenti
Conviene estinguere in anticipo il mutuo?
Offre un rendimento certo pari al tasso, ridotto però dall’effetto della detrazione degli interessi finché resti entro il tetto annuo. Fallo dopo aver eliminato debiti più cari e costituito il fondo di emergenza.
La banca può chiedere una penale?
No, sui mutui per l’acquisto dell’abitazione stipulati dopo il 2007 non è dovuta alcuna penale di estinzione anticipata, né totale né parziale.
Meglio ridurre la rata o la durata?
Ridurre la durata cattura tutto il risparmio di interessi; ridurre la rata dà sollievo di liquidità e risparmia molto meno. Chiedilo espressamente, perché alcune banche applicano la seconda per default.
Estinguere fa perdere la detrazione?
La riduce, perché la detrazione si calcola sugli interessi effettivamente pagati. Finché resti entro il tetto annuo, il rendimento reale dell’estinzione è circa l’81 % del tasso nominale.
Meglio estinguere o investire?
L’estinzione dà un rendimento certo pari al tasso al netto dell’effetto detrazione; investire un rendimento atteso maggiore ma incerto e tassato al 26 %. Con tassi bassi, investire spesso prevale.