Calculadora de amortização antecipada
Amortizar antecipadamente o crédito habitação é uma aplicação sem risco cuja rendibilidade é a taxa do empréstimo. Em Portugal há dois pormenores que decidem quanto vale: a comissão e a escolha entre reduzir prazo ou prestação.
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Fórmula
Amortizar cedo vale muito mais
No início de um crédito, a maior parte da prestação são juros. Uma amortização feita agora elimina os juros sobre esse capital durante todos os anos que faltam. A mesma quantia entregue perto do fim quase não poupa nada.
Num crédito de 180 000 euros a 30 anos com taxa em torno de 4%, amortizar 10 000 euros no quinto ano poupa dezenas de milhares em juros e encurta o prazo em vários anos.
A comissão de reembolso antecipado
É de 0,5% do capital amortizado em crédito de taxa variável e 2% em taxa fixa. Sobre 10 000 euros, são 50 ou 200 euros. Contra a poupança em juros, é quase sempre irrelevante — mas confirme, porque já houve períodos de suspensão legal desta comissão.
A amortização deve ser comunicada ao banco com a antecedência prevista no contrato, normalmente sete ou dez dias úteis.
Reduzir prazo ou reduzir prestação
Esta é a decisão que muda tudo, e muitos bancos aplicam a segunda opção por defeito.
Reduzir o prazo mantém a prestação e corta anos ao empréstimo. É onde está quase toda a poupança em juros.
Reduzir a prestação alivia o orçamento mensal mas mantém o prazo, e a poupança é muito menor.
Peça explicitamente a redução do prazo, por escrito, no momento em que faz a amortização.
Amortizar ou investir
Amortizar rende, sem risco, exatamente a taxa do crédito. E, ao contrário do que acontecia antigamente, os juros de contratos celebrados depois de 2011 não dão dedução em IRS — portanto a taxa nominal é também a taxa real da poupança.
Do outro lado, um investimento em fundos tem rendibilidade esperada mais alta, mas incerta, e é tributado a 28%. Com taxas de crédito em torno de 4%, amortizar é um concorrente sério de uma aplicação com risco.
Se o crédito é antigo, com spread muito baixo, a conta inverte-se: nesses casos costuma valer mais investir e não tocar no empréstimo.
PPR para amortizar
A lei permite o resgate de PPR sem penalização para pagamento de prestações de contratos de crédito à habitação, dentro das condições previstas. É uma via usada por muitas famílias em períodos de subida de taxas, e é preciso confirmar as regras aplicáveis ao seu plano antes de contar com ela.
A ordem das prioridades
Fundo de emergência primeiro. Depois, toda a dívida mais cara — cartões, créditos pessoais, automóvel. Só depois o crédito habitação, que é a dívida mais barata que vai ter na vida.
Perguntas frequentes
Quanto custa amortizar antecipadamente?
0,5% do capital amortizado em taxa variável e 2% em taxa fixa, com períodos de suspensão legal que já ocorreram. Compare com os juros poupados.
Devo reduzir o prazo ou a prestação?
O prazo, se o objetivo é poupar. Reduzir a prestação mantém o empréstimo até ao fim e poupa muito menos.
Compensa amortizar ou investir?
Amortizar rende a taxa do crédito sem risco, e os juros não são dedutíveis em contratos posteriores a 2011. Com spreads muito baixos, investir tende a ganhar.
Posso usar o PPR para pagar o crédito?
A lei prevê o resgate sem penalização para pagamento de prestações de crédito à habitação, dentro das condições aplicáveis ao plano.