Calculateur de remboursement anticipé
Un remboursement anticipé sur un crédit immobilier ne ressemble à aucun autre usage de l’argent : il s’impute intégralement sur le capital et supprime chaque mois futur d’intérêts sur cette somme. Le calculateur indique ce qu’un versement donné rapporte en années et en intérêts, et ce que le même argent devrait rapporter ailleurs pour faire mieux.
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Pourquoi un remboursement anticipé vaut plus qu’il n’en a l’air
Une mensualité ordinaire est partagée : une part d’intérêts, une part de capital. Un versement supplémentaire n’est pas partagé du tout. Chaque euro s’impute sur le capital, et comme les intérêts se calculent chaque mois sur le capital restant, cet euro cesse de produire des intérêts pour tous les mois restants. En début de prêt, quand le capital est élevé et la durée longue, un seul versement peut supprimer deux ou trois fois sa valeur en intérêts futurs.
C’est aussi pourquoi l’effet s’amenuise à mesure que le prêt avance. Les mêmes 200 euros par mois versés en vingtième année rapportent très peu, car il ne reste plus grand-chose à supprimer.
Le rendement est certain et vaut votre taux
De l’argent remboursé sur un crédit à 3,5 % vous rapporte 3,5 %, sans risque et sans fiscalité, puisqu’il s’agit d’intérêts que vous n’aurez pas à payer. Contrairement à plusieurs pays, la France n’offre plus de déduction des intérêts d’emprunt pour la résidence principale : le crédit d’impôt qui existait a été supprimé pour les acquisitions récentes. Le taux affiché est donc bien le rendement réel, sans correction fiscale à appliquer.
La comparaison à faire est donc directe : un 3,5 % certain et net d’impôt face à un placement dont le rendement espéré sera amputé du prélèvement forfaitaire de 30 % sur un compte-titres, ou de 17,2 % sur un PEA de plus de cinq ans. À taux de crédit bas, le placement l’emporte souvent ; à taux élevé, le remboursement.
Une exception qui change le calcul
Si votre épargne de précaution n’est pas constituée, ou si vous avez un crédit à la consommation en cours, ceux-ci passent avant. Le crédit immobilier est presque toujours votre dette la moins chère, et rembourser une dette à 3,5 % en gardant un crédit renouvelable à un taux plusieurs fois supérieur est le mauvais ordre des priorités. L’argent placé dans un logement est par ailleurs très difficile à récupérer en cas de coup dur.
Quand le remboursement anticipé est gratuit
L’indemnité de remboursement anticipé est plafonnée par la loi à six mois d’intérêts sur le capital remboursé, sans excéder trois pour cent du capital restant dû. C’est un plafond, pas un forfait : beaucoup de contrats prévoient une exonération pour les remboursements partiels dans une limite annuelle, souvent de l’ordre de dix pour cent du capital initial par an. D’autres l’écartent en cas de vente liée à une mutation professionnelle, de cessation d’activité ou de décès. Relisez cette clause avant de virer une somme importante — elle décide souvent à elle seule de l’intérêt de l’opération.
Réduire la durée ou réduire la mensualité
La banque vous posera la question à chaque remboursement partiel, et le choix compte. Réduire la durée en conservant la mensualité capte la totalité de l’économie d’intérêts. Réduire la mensualité en conservant la durée apporte un soulagement immédiat de trésorerie et économise beaucoup moins. Si la mensualité actuelle ne pose pas de difficulté, demandez expressément la réduction de durée — certains établissements appliquent la réduction de mensualité par défaut.
Questions fréquentes
Est-il intéressant de rembourser son crédit par anticipation ?
Cela procure un rendement certain égal à votre taux, sans fiscalité. Faites-le après avoir soldé les crédits plus coûteux et constitué une épargne de précaution.
Peut-on déduire les intérêts d’emprunt de ses impôts ?
Non, plus pour la résidence principale : le crédit d’impôt qui existait a été supprimé. Le taux affiché correspond donc bien au rendement réel d’un remboursement anticipé.
La banque peut-elle facturer un remboursement anticipé ?
L’indemnité est plafonnée à six mois d’intérêts sans excéder trois pour cent du capital restant dû. De nombreux contrats l’écartent pour les remboursements partiels dans une limite annuelle.
Faut-il réduire la durée ou la mensualité ?
Réduire la durée capte toute l’économie d’intérêts ; réduire la mensualité soulage la trésorerie et économise beaucoup moins. Précisez votre choix, car certaines banques appliquent la seconde par défaut.
Rembourser ou placer ?
Le remboursement offre un rendement certain égal au taux et sans impôt ; le placement un rendement espéré plus élevé mais incertain et fiscalisé. À taux de crédit bas, le placement l’emporte souvent.